合伙人、部門經(jīng)理：260-2600元/人•小時;

 

　　注冊評估師：200-2000元/人•小時;

 

　　助理人員：100-1000元/人•小時。

 

　　七、資產(chǎn)評估案例

 

　　(注：文中數(shù)據(jù)來自萬科公告和網(wǎng)絡(luò))

　　萬科控制權(quán)之爭，此誠“危急存亡之秋” ，萬科管理層匆忙出臺“重組方案”,這是自救行為，但里邊有許多瑕疵。

 

  　我們從盡調(diào)和資產(chǎn)評估角度來分析這個重組方案存在的漏洞。

 

　　1、重組方案

 

　　根據(jù)萬科6月18日公告：公司擬以15.88元價格(即萬科A股停牌前60個交易日的93.6%。萬科A停牌前一日收盤價24.43元，)向地鐵集團(tuán)發(fā)行8.7億股A股購買地鐵集團(tuán)持有的前海國際100%股份，交易價格456.13億。通過本次交易公司將獲得前海樞紐項(xiàng)目、安托山項(xiàng)目兩個處于核心位置的大型項(xiàng)目，總計(jì)容建筑面積181.14萬平方米，其中，前海樞紐項(xiàng)目127.81萬平方米，安托山項(xiàng)目53.33萬平方米。

 

　　2、地鐵集團(tuán)的前世今生

 

　　1998年6月23日，深圳市地鐵有限公司成立(據(jù)地鐵集團(tuán)網(wǎng)站介紹成立于1998年7月31日)，注冊資金10億，由深圳市財(cái)政注資，上級單位為深圳市投資管理公司。

 

　　2005年4月，深圳地鐵公司上級單位變更為深圳市國資委。

 

　　2009年4月，更名為“深圳市地鐵集團(tuán)有限公司”(簡稱“深圳地鐵集團(tuán)”)。

 

　　2014年2月，經(jīng)過歷次增資的深圳地鐵集團(tuán)注冊資本達(dá)到240億元，其中72.13億為資本投入，167.87億為土地使用權(quán)作價。

 

　　2016年1月，深圳市國資委注入1億元資金及作價106.7186億的土地。

 

　　2016年3月12日，萬科與深圳地鐵集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作備忘錄：深圳地鐵集團(tuán)將向“目標(biāo)公司”(前海國際)注入地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目;萬科以發(fā)行新股的方式收購“目標(biāo)公司”。預(yù)計(jì)交易規(guī)模介于人民幣400億元至600億元之間。這個金額剛好可以換取當(dāng)上“萬科第一大股東”所需的股票。收購和交易目的是引入“親王(王石)”的第一大股東，支持王石團(tuán)隊(duì)繼續(xù)控制萬科。

 

　　2016年5月24日，深圳市國資委注資91.896億，全部以土地作價，即宗地號為T407-0026、T407-0027和T407-0028的三塊土地的使用權(quán)。為本次重大資產(chǎn)重組量身定做。

 

　　其中T407-0026、T407-0027兩塊地被作價注入全資子公司“前海國際”。至此，“前海國際”注冊資本達(dá)236.296億，除4000萬現(xiàn)金其余均以土地作價。

 

　　深圳地鐵集團(tuán)經(jīng)營范圍：城市軌道交通項(xiàng)目的投融資、建設(shè)運(yùn)營、開發(fā)和綜合利用等。地鐵的建設(shè)與運(yùn)營是其主業(yè)，房地產(chǎn)其實(shí)是副業(yè)。

 

　　截至2016年一季度，集團(tuán)注冊資本金241億元，總資產(chǎn)2385億元，凈資產(chǎn)1526億元，資產(chǎn)負(fù)債率36%。

 

　　地鐵集團(tuán)完成深圳軌道交通一二期工程1、2、3、5號線及4號線一期工程總計(jì)163公里線路的建設(shè)工作。

 

　　目前，集團(tuán)物業(yè)開發(fā)在建項(xiàng)目10個，規(guī)劃建筑面積約380萬平米，已實(shí)現(xiàn)6個項(xiàng)目入市銷售，累計(jì)銷售超180億元。

 

　　3、“土地”定價基礎(chǔ)

 

　　6月22日深交所向萬科發(fā)函詢問“注入地塊兒的作價差異”、“地塊估值合理性”、“增發(fā)股票定價”等問題。其中注入土地的定價是最核心的問題。

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)

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