開發(fā)商以母公司股權(quán)換地不合邏輯。

 

　　前海三塊土地作價456億已偏高，挾之而獲得萬科并成為第一大股東，更是不可思議，華潤寶能反對此重組方案在情理之中。

 

　　為何不用現(xiàn)金收購?譚華杰說：“假如讓我們選擇，我們當(dāng)然愿意用現(xiàn)金去買，但要做成這單交易總得要交易對手答應(yīng)吧?如果用現(xiàn)金的話，我相信交易對手不可能會同意。”

 

　　地鐵集團(tuán)成立以來，深圳市政府累計注入的土地作價366.4846億。如果把這些土地轉(zhuǎn)手賣掉，深圳市政府不會直接拍賣嗎?所以深圳地鐵集團(tuán)不能賣地，只能自營或以土地作價入股，大家心知肚明。

 

　　“寶萬之爭”后萬科管理層“病急亂投醫(yī)”，難免被“趁火打劫”。

 

　　萬科用股票換取土地開發(fā)權(quán)完全是出于王石團(tuán)隊的私心。其出發(fā)點(diǎn)不是上市公司長遠(yuǎn)利益，而是個人的榮辱進(jìn)退。萬科管理層執(zhí)意用上市公司20.65%股票換三塊地，大幅稀釋現(xiàn)有股東權(quán)益，從而達(dá)到更換到“友好的第一大股東”的真實目的。

 

　　深圳地鐵集團(tuán)的利益應(yīng)當(dāng)綁定于三塊土地的項目開發(fā)而不是直接入股上市公司萬科。

 

　　假如前海三塊土地開發(fā)收益不及預(yù)期，到2027年累計只賺400億，而萬科凈利潤保持了10%以上的增速，到2027年凈利潤累計達(dá)4000億。深圳對萬科的利潤貢獻(xiàn)率只有10%，卻按股比享受了20%的股東權(quán)益。

　　反之，也是成立的，總之，萬科、深圳地鐵總有一方要“吃虧。

 

　　最好的方式是成立合資公司，深圳地鐵出地，萬科負(fù)責(zé)開發(fā)、銷售，各持合資公司50%股份。即與項目捆綁而非與上市公司捆綁。

 

　　只出三塊地，成為萬科第一大股東，深圳地鐵集團(tuán)的價值何在?這三塊地值嗎?

 

　　資料顯示，招商局集團(tuán)在前海共有78宗地，占地3.9平方公里，約為前�？傆玫孛娣e的四分之一。中集集團(tuán)、西部物流合計占地約0.9平方公里。這些土地一旦“土地變性”、“補(bǔ)交費(fèi)用”用于商業(yè)、住宅開發(fā)，對土地一級市場的壓力非同小可。所以，土地價值的彈性很大。

 

　　(5)土地價值的討論

 

　　公司不擁有土地所有權(quán)，對于房地產(chǎn)公允價值的評估時沒有考慮土地所有權(quán)價值;報價也沒有考慮土地使用權(quán)年限、到期價值的處理，純粹是把土地使用權(quán)當(dāng)成土地所有權(quán)操作的。

 

　　另外，房地產(chǎn)資本化的貸款利息通常不符合資產(chǎn)定義和資產(chǎn)確認(rèn)條件，房子的公允價值要少一大塊資本化的貸款利息，對此應(yīng)考慮減值。在考慮可收回金額的未來使用中現(xiàn)金流量現(xiàn)值時，也應(yīng)消除土地使用權(quán)價值差的影響，否則很可能高估借款費(fèi)用資本化后房地產(chǎn)的價值。房子的公允價值需要排除土地所有權(quán)增值和土地價值差的影響。大致估計房地產(chǎn)所謂的公允價值累計變動收益中至少有三分之一應(yīng)該是土地所有權(quán)的增值。

圖片來源：找項目網(wǎng)

資產(chǎn)評估流程 資產(chǎn)評估方法