融資(Financing)，指為支付超過現(xiàn)金的購貨款而采取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所采取的貨幣手段。房地產企業(yè)正是借用融資的方式，撬動金融杠桿。以下，小編為您盤點中國房地產行業(yè)的15種融資方式、種類及其影響因素

 

　　一、國內貸款

 

　　1.影響因素

 

　　影響商業(yè)銀行貸款的利率因素中央銀行貼現(xiàn)率、放款期限、存款利率、放貸利率風險、管理貸款成本、優(yōu)惠利率。

 

　　2.種類

 

　　(1)信用貸款：信用貸款指單憑借款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。信用貸款分為五種類型：普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款。

　　(2)擔保抵押貸款：分為擔保品貸款、保證書擔保貸款兩種。保證書擔保貸款指由第三者出具保證書擔保的放款。

　　(3)商業(yè)放貸：商業(yè)房貸有七大風險，政策風險、市場風險、經營風險、財務風險、完工風險、抵押物估價風險、貸款保證風險。

 

　　二、國外貸款

 

　　我國利用國外貸款的主要形式：外國政府貸款、國際金融組織貸款和國際商業(yè)貸款。

　　目前向我國提供多邊貸款的國際金融組織主要有世界銀行(WBG)、國際農業(yè)發(fā)展基金組織(IFAD)和亞洲開發(fā)銀行(ADB)。

　　亞洲開發(fā)銀行以項目貸款為主、同時還有部門貸款、規(guī)劃貸款、中間金融機構貸款等。

 

　　國際商業(yè)貸款是針對在國際金融市場上以借款方式籌集的各種資金的總稱。國際商業(yè)貸款一般包括兩種形式：一是由一兩家國外金融機構提供的貸款;事是由一家金融機構牽頭、多家國外金融機構組成銀團，聯(lián)合某借款人提供較大金額的長期貸款，通常稱為國際銀團貸款(也成為辛迪加貸款)。

 

　　外資銀行五大關注點：對外貸款態(tài)度謹慎、風險控制非常嚴格、透明度是境外融資最大障礙、更相信市場的保障、爭奪個人房貸業(yè)務。

　　銀行貸款運作程序：項目建議書->可行性研究報告->備選項目審批->利用外資方案->借用國外貸款項目的程序。

 

　　三、民間借貸

 

　　1.特點

　　形式上的分散、隱蔽性;金額上的小規(guī)模性;范圍上局限性;利率上的高低不一與隨行就市;借貸合約非格式化;對償債的硬約束性。

　　2.我國發(fā)展開發(fā)商貼息委托貸款的優(yōu)點和缺陷

　　(1)優(yōu)點：可有效實現(xiàn)融資、成本低，可降低銀行金融風險;可行性強，為金融市場所快速接受;房地產企業(yè)在實現(xiàn)融資的同時實現(xiàn)了銷售，一舉兩得。

　　(2)缺點：適用該方式的企業(yè)有一定的限制，并非所有房地產開發(fā)商都可以運用;開發(fā)商承擔風險較大;并非開創(chuàng)融資新渠道。

 

　　四、典當融資

 

　　典當是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。特點：融資性、單一性、商業(yè)性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。

　　流程：審當、驗當、收當、保管、贖當。

　　五日后仍未清償當金回贖的當物，實為絕當，典當行對絕當物品依法享有處置權。

 

　　五、項目融資

 

　　1.參與方

　　項目發(fā)起人、項目公司、融資方、其他：承建商、販買者、法律顧問、融資顧問。特點：項目融資以項目為導向。

 

　　2.特點

　　項目融資為無追索權或者有限追索權;項目融資對項目發(fā)起人來說實現(xiàn)了更有效的風險分散;項目融資成本更高。

 

　　3.融資模式

　　(1)直接安排模式：房地產開發(fā)商直接安排項目的融資，并直接承擔相應的各種責任和義務。

　　(2)項目公司安排模式：開發(fā)商投資成立一個項目公司，再由該項目以自身名義與融資方簽訂融資方式，并有項目公司對項目的建設銷售進行管理，并承擔義務。

　　(3)以承購合同為基礎的融資模式。

　　(4)以產品支付為基礎的融資模式：在融資方購買開發(fā)項目部分房產未來銷售收入的權益的基礎之上，并進行融資安排的模式。

 

　　5.項目融資的程序

 

　　可行性分析→融資分析→融資模塊選擇→融資談判→融資協(xié)議的執(zhí)行→貸款償還。

 

　　6.涉及的文件

　　信用協(xié)議、土地租賃合同、承建合同、支付協(xié)議、抵押擔保協(xié)議、抵押轉讓協(xié)議、融資方的內部協(xié)議。

 

　　六、債券融資

 

　　發(fā)行債券的程序：發(fā)行債券的決議、制定發(fā)行債券的章程、辦理債券等級評定手續(xù)、發(fā)行債券的申請不批準、制定募集辦法并予以公告、簽訂承銷協(xié)議、募集款項。這個適用于前50強和100強的開發(fā)商。

 

　　七、金融租賃

 

　　金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請求，按雙方的亊先合同約定，想承租人制定的出賣人販買承租人制定的固定資產，在出租人擁有該固定資產所有權的前提下，以承租人支付所有租金為條件，講一個時期的該固定資產的占有、使用和收益權讓渡給承租人。

 

　　1.關鍵要素

　　金融租賃融資的關鍵要素包括承租方主體、出租房主體、期限、租賃標的。

 

　　2.三大金融租賃類型

　　直接融資租賃、經營租賃、出售回租。

 

　　3.金融租賃六大特征

　　可以獲得全額融資;可以節(jié)省資本性投入;無需額外的抵押和擔保品;可以降低企業(yè)現(xiàn)金流量的壓力;可以起到一定的避稅作用;可以用作長期貸款的一個替代品。

 

　　4.金融租賃操作流程

　　業(yè)務聯(lián)系及洽談：客戶向租賃公司提供有關資料→租賃公司實地考察客戶經營狀況→經辦人撰寫申請報告及內部審批→與客戶簽訂租賃合同，辦理相關文件手續(xù)→開發(fā)商向客戶提供不動產或者動產→租賃公司向供貨商支付開發(fā)款項，租賃合同同時生效及起租→承租人按合同規(guī)定暗示支付租金→還清所有租金后，合同終止→租賃物所有權轉讓給承租人。

 

　　5.房地產金融租賃創(chuàng)新模式

　　房地產金融租賃模式創(chuàng)新“售后回租+保理”租賃模式。

 

　　“售后回租+保理”的操作思路：房地產企業(yè)與金融租賃公司簽訂房產販買合同及房產回租合同將房產按造價或評估價折舊出售給金融租賃合同，金融租賃公司再把房地產回租給房地產企業(yè)，房地產企業(yè)按合同規(guī)定的期限，金額等支付租金。房地產產權過戶給金融租賃公司，期限屆滿之后房地產企業(yè)以一元錢回購房產。房地產產權又過戶與房地產企業(yè)，這叫做“售后回租”。

 

　　金融租賃公司與商業(yè)銀行簽訂保理合同，將房地產企業(yè)的租金應收款賣給商業(yè)銀行。商業(yè)銀行獲得了合同規(guī)定的租金應收款的收款權，同時也將房地產抵押權拿在手上，這一做法成為商業(yè)銀行國內“保理業(yè)務”。

 

　　八、信托融資

 

　　信托業(yè)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(放心保)業(yè)一起構成現(xiàn)代金融四大支柱。

 

　　1.基本功能

　　信托在經濟活動的基本功能：財產事務管理功能、融通資金功能、社會投資功能、為社會公益事業(yè)服務的功能。

 

　　2.優(yōu)勢

　　具有的優(yōu)勢信托融資創(chuàng)新空間寬廣;信托具有財產隑離功能。

　　相對銀行貸款而言，房地產信托融資方式，可以不受通過銀行貸款時企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%的約束。

 

　　3.分類

　　抵押貸款類信托、股權投資類信托、股權證券化信托、權益轉讓模式、混合型信托(指權益信托和債務信托相結合)。

 

　　4.程序

　　(1)確定可以利用信托模式進行融資的項目，一般來說利用信托融資的項目應符合如下標準：

　　經濟效益原則、政策扶持原則、保險系數(shù)原則、風險可控原則、抵押擔保原則、壟斷經營原則。

 

　　(2)信托融資項目需提交的材料

　　(3)資金信托項目材料

　　(4)項目業(yè)務介紹材料

　　(5)申請項目公司財務資料

　　(6)選擇中介機構

　　(7)與信托公司和相關中介機構制定信托計劃

 

　　九、房地產基金

 

　　房地產基金投資三大策略：組合投資、跨市套利、資產重組。

 

　　影響基金投資策略的五大關鍵因素：匯率、利率差異(資金成本在國內外市場倒掛)、國有不良資產處置及非主營業(yè)務資產剝離、國內外資本市場的機會、海外房地產基金自身風險管理的需要。

 

　　吸引外資基金的五種策略：產品本身的投資價值、物業(yè)價格、城市選擇、營銷包裝、開發(fā)商的管理團隊。

 

　　十、產權交易融資

 

　　產權交易是指資產所有者(企業(yè)的所有者)將其資產所有權和經營權有償轉讓的一種經濟活動。而這種經濟活動是一種以實物形態(tài)為基礎特征的財產權益的全部或者部分出賣的行為。房地產企業(yè)通過產權交易，可以實現(xiàn)資本、土地、勞動力等資源要素的重新組合，是房地產融資的一種重要方式。

 

　　1.分類

　　按產權交易方式劃分：販買、承擔債務、吸收入股、控股、承擔安排全部職工等其他條件。

　　按產權交易主體之間的組織形式劃分：兼并、承包、租賃、拍賣、股份轉讓、資產轉讓。

 

　　2.產權交易融資操作流程

　　動員和項目征集階段、項目組織和整理階段、發(fā)布階段、跟蹤和落實階段。

 

　　3.招股推介活動服務

　　招股推介活動將從以下四個方面提供服務：是征集有融資需求的項目，并進行分類整理和包裝;進行多渠道宣傳推介，廣泛征集投資者;鑒證交易過程，依法出具交易憑證。

 

　　十一、REITs項目融資

 

　　房地產投資信托在國外稱為REITs(RealEstate Investment Trust)，是指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或者股票等方式受托投資者的資金，然后進行房地產或者房地產抵押貸款投資，并委托或聘請與業(yè)機構和人員實施具體的經營管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現(xiàn)。

 

　　1.REIT(房地產投資信托)的比較優(yōu)勢

 

　　(1)REIT是一種房地產的證券化產品，通常采用股票或者受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來，具有很強的流動性。

　　(2)REIT將所募集的資金委托與業(yè)人士集中管理，進行多元化投資組合選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產項目及業(yè)務進行投資，根據(jù)投資組合進離，可有效降低投資風險。

　　(3)傳統(tǒng)的房地產投資往往需要投資者投入數(shù)額巨大的資金，同時可能擔負著較大的債務風險。REIT的出現(xiàn)改變這種情況，它將房地產投資拆細證券化，為中小投資者提供了一個進入房地產投資的較好渠道。

　　(4)作為金融工具，REIT由于自身的特點而成為一個很好的資金融資渠道。

 

　　十二、ABS項目融資

 

　　所謂ABS，是英文“AssetBacked Securities”的縮寫，它是以項目所屬資產為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式。

 

　　十三、BOT融資

 

　　所謂BOT，是“BuildOperate Transfer”的縮寫，意思是“建設-經營-移交”。典型的BOT定義是：政府就某個基礎設施項目與非政府部門的項目公司簽訂特許權協(xié)議，授予簽約方的項目公司來承擔該項目的投資、融資、建設、經營和維護，在協(xié)議規(guī)定的特許期限內，這個項目公司向設施使用者收取適當?shù)馁M用，由此回收項目投入融資、建造、經營和維護成本。

 

　　十四、夾層融資

 

　　夾層融資(MezzanineFinancing)是一種介于優(yōu)先債券和股本之間的融資方式，指企業(yè)或者項目通過夾層資本的形式融通資金的過程。包括兩個層面含義：從夾層資本的提供方，即投資者的角度出發(fā)，成為夾層資本;從夾層資本的需求方，即融資者的角度，成為夾層債務。

 

　　夾層資本(MezzanineCapital)是收益和風險介于企業(yè)債務資本和股權資本之間的資本形態(tài)，本質是長期無擔保的債權類風險資本。夾層資本的風險介于優(yōu)先債務和股本之間。

 

　　十五、國內上市融資

 

　　資本市場的上市融資本質是企業(yè)所有者通過出售可接受的部分股權換取企業(yè)當期急需的發(fā)展資金，依靠資本市場這種短期的輸血促使企業(yè)的蛋糕迅速做大。上市融資包括首次公開發(fā)行上市(ipo)和股市再融資(包括增發(fā)、配股等)。

 

 

圖片來源：找項目網(wǎng)

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