作為擁有央企、港資、創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)等多方股東的混合所有制改革樣本，綠城中國最近幾年經(jīng)歷的動(dòng)蕩堪比一部好萊塢動(dòng)作電影。

目前大股東中交已經(jīng)在股權(quán)、董事會(huì)以及管理層方面全面掌控了綠城，是客客氣氣的融合，還是手揮長鞭的馴服?旁觀者自有斷論，中交和老綠城人這場戀愛談成了互相折磨。

面對中交的強(qiáng)勢，老綠城團(tuán)隊(duì)已經(jīng)徹底“心灰意冷”，無力也無心再掙扎。2018年8月2號，曹舟南正式離職。綠城為此專門開了個(gè)溝通會(huì)，臺(tái)上，曹和張亞東并排而坐，盡量顯得平等、友好，但無論作何解釋，都顯得矯揉造作。

中交盡管掌握主動(dòng)權(quán)，但也明白，再迫切的愿望也“不能得罪”宋衛(wèi)平這個(gè)靈魂人物。在近期張亞東與《中國房地產(chǎn)報(bào)》的一篇訪談中，他細(xì)數(shù)了自己的種種改革，但每段后面必加一句“做這樣的調(diào)整也是與綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平先生溝通的結(jié)果。”

已過六十“花甲之年”的宋衛(wèi)平活成了一個(gè)幌子，下面遮住的是中交和老綠城人的面子和利益再分配。

2019年3月20日，在綠城中國舉辦的杭州媒體溝通會(huì)上，行政總裁張亞東拋出了20個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目的投資計(jì)劃。雖然張亞東表示小鎮(zhèn)是盈利最多的一個(gè)部門，但實(shí)際上從2015年開始小鎮(zhèn)就沒有再投資拿地。今年他們投資20個(gè)小鎮(zhèn)的計(jì)劃，又一次與宋衛(wèi)平聯(lián)系了起來。

一位綠城人士表示，20個(gè)小鎮(zhèn)的投資計(jì)劃受益方很可能是宋衛(wèi)平和他試圖保護(hù)的人。中交全面掌控綠城后，宋衛(wèi)平已經(jīng)基本不會(huì)再管綠城的事情了，但中交現(xiàn)在對綠城的一系列激烈變革仍需要宋衛(wèi)平哪怕是被動(dòng)的支持，至少要穩(wěn)住綠城的核心團(tuán)隊(duì)。

平定2014年那場跌宕起伏的股權(quán)爭奪戰(zhàn)后，中交以“白武士”之姿解救綠城，宋衛(wèi)平的宋氏微笑與中交集團(tuán)董事長劉起濤并肩而行的場景仍在眼前。

彼時(shí)，宋衛(wèi)平表示，希望中交投進(jìn)來只是在董事會(huì)層面上負(fù)責(zé)中遠(yuǎn)期規(guī)劃戰(zhàn)略，但操作權(quán)仍是以綠城老團(tuán)隊(duì)為主。中交集團(tuán)董事長劉起濤在合作簽約儀式上稱，中交集團(tuán)正在升級發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)，入股綠城旨在借助其在房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和品牌，幫助中交發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)。

現(xiàn)在，現(xiàn)實(shí)與理想之間終究有了一些答案。

業(yè)績不好看

張亞東掌管綠城中國后，綠城中國交出了一份不太好看的報(bào)表。

3月22日，綠城中國發(fā)布2018年業(yè)績報(bào)告。根據(jù)業(yè)績報(bào)告，綠城中國合同銷售額1564億，增長6.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)合約銷售額為1012億，代建銷售額為552億，代建規(guī)模占到了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的一半。

在房地產(chǎn)規(guī)模爭霸賽時(shí)代，綠城中國的業(yè)績規(guī)模并不令人滿意，也是2018年為數(shù)不多的沒有完成年初業(yè)績目標(biāo)的房企之一。根據(jù)綠城2018年年初數(shù)據(jù)，2018年要實(shí)現(xiàn)的業(yè)績目標(biāo)為1600億，在大多數(shù)房企都完成了業(yè)績目標(biāo)的情況下，綠城不僅業(yè)績沒有完成，6.9%的增速也是近三年最低。

根據(jù)克爾瑞排行榜，綠城中國2018年銷售額為1563.7億，位于排行榜的第17名。其2017年的銷售額為1457.1億，位于排行榜的第11名。

銷售成績不及格，綠城中國的盈利情況也不理想。根據(jù)年報(bào)，綠城中國股東凈利潤為10.03億，比2017年下降了54.2%。與此相應(yīng)，綠城中國的凈利率和凈資產(chǎn)收益率也創(chuàng)下了近幾年的最低記錄。其中，凈利率為近五年最低點(diǎn)的3.94%，凈資產(chǎn)收益率也是近三年最低點(diǎn)的3.7%。

凈利潤腰斬，綠城中國在3月1日發(fā)出的盈利警告中稱，主要是2018年因出售附屬公司而產(chǎn)生的凈收益減少7.7億，年內(nèi)計(jì)提的物業(yè)減值虧損撥備有所增加，以及人民幣貶值下外幣借款計(jì)提匯兌虧損所致4.88億。

以物業(yè)減值計(jì)提虧損為例，綠城中國CFO馮征在22日的業(yè)績會(huì)上表示，西安、沈陽、溫州和青島項(xiàng)目計(jì)提虧損共17.35億。其中，西安項(xiàng)目計(jì)提2.3億，因?yàn)槭召彆r(shí)就有虧損;沈陽項(xiàng)目計(jì)提5.14億，因?yàn)轫?xiàng)目本來就不太好;溫州項(xiàng)目因?yàn)楹献鞣劫Y金困難，計(jì)提了應(yīng)收賬款。同時(shí)其他管理層補(bǔ)充稱，青島深藍(lán)中心因?yàn)樵缙谀玫貢r(shí)地價(jià)太高，持續(xù)時(shí)間較久，也計(jì)提了虧損。

上述綠城內(nèi)部人士表示，這并不是個(gè)新鮮話題，中交在入主綠城之初就有過該問題的討論，當(dāng)時(shí)有兩種聲音，一種是一次性計(jì)提到底，另一種是攤薄每年計(jì)提。但當(dāng)時(shí)中交剛花了60.15億入股綠城，擔(dān)心一次計(jì)提造成不好的影響，最后決定按照攤薄每年計(jì)提的方式。“現(xiàn)在中交就是一次性想計(jì)提完，但應(yīng)該也還沒到底部”。

另外，根據(jù)業(yè)績報(bào)告，綠城中國2018年的負(fù)債率有所上升，凈資產(chǎn)負(fù)債率為55.3%，同比2017年上升了8.9個(gè)百分點(diǎn)。從負(fù)債結(jié)構(gòu)上看，一年內(nèi)到期借款為174.81億，占總借貸的21.5%。以當(dāng)前綠城持有的482.19億銀行存款和現(xiàn)金總和看，當(dāng)前的資金狀況總體問題不大。

土地儲(chǔ)備一定程度上代表著公司未來的發(fā)展?jié)摿�。綠城的業(yè)績報(bào)告顯示，目前總土地儲(chǔ)備為3247萬平方米，同比上升了7%。2018年年度新增項(xiàng)目37個(gè)，一線城市上海楊浦、北京順義和廣州南沙都各自新增一個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)合肥、福州、武漢和西安等省會(huì)城市以及重慶和天津等直轄市也有新增項(xiàng)目。

這個(gè)成績很難跟投資者交代。以前十房企中，宋衛(wèi)平稱贊過的龍湖為例。2018年，龍湖實(shí)現(xiàn)了2006.4億的銷售規(guī)模，同比增長28.5%。股東凈利為162.45億，減除少數(shù)股東權(quán)益、評估增值等影響，核心凈利為128.5億，同比增長31.5%。

曾經(jīng)被綠城嫌棄的融創(chuàng)，現(xiàn)在更不能比了。2017年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3620.1億，沖到了房企排行前四，凈利潤的增長也使其它房企艷羨，公司擁有人應(yīng)占溢利110.0億，同比大增344%;公司擁有人應(yīng)占核心凈利111.2億，同比增長259.1%。

中交全面掌權(quán)

2014年12月，宋衛(wèi)平與融創(chuàng)決裂，宋衛(wèi)平將原本出售給融創(chuàng)的24.2888%股份轉(zhuǎn)讓給中交，中交由此與九龍倉并列成為綠城中國的第一大股東。

在當(dāng)時(shí)綠城的董事會(huì)構(gòu)成中，執(zhí)行董事由5席減至4席，中交占兩席;中交集團(tuán)還占據(jù)了投資和薪酬委員會(huì)各一席席位。旗下綠城房產(chǎn)中，董事人數(shù)由四名增至六名，中交占據(jù)三席。從董事會(huì)的人員變更中看，中交話語權(quán)與創(chuàng)始人宋衛(wèi)平相當(dāng)。

2015年5月，中交收購了原綠城執(zhí)行董事羅釗明持有的4.627%股份，超過九龍倉成為綠城的第一大股東，共持股28.912%股。此時(shí)綠城董事會(huì)中執(zhí)行董事席位由4個(gè)擴(kuò)充為6個(gè)，中交派駐執(zhí)董3人，非執(zhí)行董事席位也增加一名中交人士。這意味著，在成為最大股東后，中交在綠城董事會(huì)中已占據(jù)優(yōu)勢，打破了之前的平衡。

此后隨著綠城二號人物宋衛(wèi)平多年的搭檔壽柏年，將其持有的綠城股票全部出售，中交作為大股東的位置得到鞏固。

2018年1月初，壽柏年以每股12.08港元的價(jià)格出售其持有的8.06%股份，接盤方為平安證券，壽柏年正式與綠城告別。壽柏年推出后，綠城創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)中，只有宋衛(wèi)平夫婦還持有的10.496%的股權(quán)，但其中的4.62%又捐給了丹桂基金會(huì)。

也就是說，綠城創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)持有的股份已經(jīng)不足10%，中交的大股東的地位由此更加鞏固。此時(shí)中交全面掌控綠城的意愿也更加強(qiáng)烈。

從2015年5月到2018年年中，當(dāng)時(shí)的綠城行政總裁曹舟南用三年時(shí)間解決歷史遺留的三四線庫存問題并降低負(fù)債率，綠城終于走上了平穩(wěn)的發(fā)展軌道中。

但在曹舟南行政總裁任期已滿之時(shí)，他終于不用再支撐局面。2018年8月初正式辭去行政總裁、執(zhí)行董事等職位，由彼時(shí)中交派入綠城剛?cè)齻�(gè)月的張亞東接任行政總裁。

這個(gè)平滑的交接，客氣友好的表面之下，斗爭博弈痛苦且漫長。對這家公司今后的影響，將是長遠(yuǎn)和深刻的。

根據(jù)綠城董事會(huì)最新名單，執(zhí)行董事6名，中交已經(jīng)占據(jù)4個(gè)席位，分別是劉文生、張亞東、李青岸和李永前。老綠城人只剩下了宋衛(wèi)平和李駿。

從股權(quán)、董事會(huì)人員、以及管理層等各個(gè)方面看，中交已經(jīng)全面掌控綠城。在大股東的強(qiáng)勢掌控之下，中交將對業(yè)績的壓力也傳導(dǎo)在了綠城上，綠城面臨著一輪新的戰(zhàn)略、經(jīng)營思路調(diào)整以及利益分割。

不斷調(diào)整

去年7月初，綠城中國走上了以“碧桂園”為楷模的高周轉(zhuǎn)之路，當(dāng)時(shí)綠城中國執(zhí)行總裁應(yīng)國永簽發(fā)的《關(guān)于全面加強(qiáng)內(nèi)源性現(xiàn)金流管理的通知》中提出，全力加速銷售去化、全面加速資金回籠和嚴(yán)格控制支付等方面要傾盡一切努力。

隨后8月份，在2018年半年度業(yè)績會(huì)前幾天，張亞東為綠城帶來了豐厚的“娘家禮”，綠城與中交16個(gè)下屬單位簽署了近30個(gè)項(xiàng)目的合作協(xié)議。

但上述接近綠城的人士稱，按照綠城已有的投資策略，拿項(xiàng)目之前都要經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的研判，研判通過后才會(huì)決定拿地。30個(gè)項(xiàng)目看似是個(gè)大禮包，但這不符合綠城以往拿項(xiàng)目的規(guī)律，項(xiàng)目的成色好壞也是個(gè)問號。

2018年11月，綠城上海區(qū)域總經(jīng)理章建波在回歸綠城一年半時(shí)間后再度離職。在此期間，章建波重新布局了上海、常熟、無錫、南京、南通、合肥和徐州等地，在這之前，上海是已經(jīng)空窗期6年、南通空窗期10年、合肥空窗期9年后再次獲得土地。

據(jù)一位上海房企人士對界面新聞表示，章建波的離職與中交大股東有些許關(guān)系，一是中交管的太多，會(huì)插手到具體經(jīng)營層面。二是中交領(lǐng)導(dǎo)掌控性強(qiáng)，隨意提拔，這兩方面都妨礙了章的正常工作開展。

張亞東主控綠城后，也有意帶來一些變革，加強(qiáng)金融布局就是一個(gè)新方向。2018年12月，綠城宣布以27.18億的價(jià)格收購百年人壽11.55%的股份，綠城的收購價(jià)幾乎是百年人壽凈資產(chǎn)51.145億的一半。

但這可能并不是一個(gè)好的資產(chǎn)。最新消息顯示，百年人壽償付能力連續(xù)9個(gè)繼續(xù)下滑，其2018年第四季度償付能力報(bào)告顯示，該公司核心償付能力溢額為-10.45億，最近一期的風(fēng)險(xiǎn)綜合評級為C。

而根據(jù)監(jiān)管要求，險(xiǎn)企核心償付能力充足率不低于50%、綜合償付能力充足率不低于100%、風(fēng)險(xiǎn)綜合評級達(dá)B類以上，3項(xiàng)指標(biāo)同時(shí)滿足才為償付能力達(dá)標(biāo)公司。

張亞東近期對外的表示是，百年人壽本身是個(gè)好的企業(yè)，能和我們綠城進(jìn)行戰(zhàn)略上高度協(xié)同，近期綠城正在與百年人壽對接，綠城希望百年人壽三年后上市。

今年1月底，綠城中國再度開啟由中交完全掌控、中交代言人張亞東操刀的組織人事構(gòu)架大調(diào)整，約半年的時(shí)間，這已經(jīng)是綠城中國第二次調(diào)整組織人事構(gòu)架。除了組織人事構(gòu)架，綠城還要求強(qiáng)制跟投。

上述綠城人士表示，組織構(gòu)架調(diào)整之下，重要的是權(quán)力職責(zé)的重新劃分。以從楊柳郡集團(tuán)調(diào)整為特色房產(chǎn)事業(yè)部為例，事業(yè)部對利潤沒有支配權(quán)，不能對外進(jìn)行融資和投資，但子公司是獨(dú)立的法人，對經(jīng)營負(fù)債承擔(dān)責(zé)任。

在強(qiáng)制跟投上，綠城將2018年度高層年終獎(jiǎng)?lì)A(yù)扣30%成為跟投準(zhǔn)備金，對項(xiàng)目資產(chǎn)包進(jìn)行強(qiáng)制跟投，與公司長期業(yè)績捆綁。

張亞東在3月20日的媒體溝通會(huì)上也表示，組織構(gòu)架調(diào)整主要是為了精簡高效運(yùn)行，以楊柳郡為例，由集團(tuán)變?yōu)槭聵I(yè)部主要是想以后在全國推行TOD項(xiàng)目，事業(yè)部主要是用來引導(dǎo)協(xié)調(diào)全國各公司都來發(fā)展TOD項(xiàng)目。這意味著，綠城下面的城市公司能跨區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目拓展。

根據(jù)最新消息，綠城管理集團(tuán)的改革也在討論中。上述綠城人士稱，目前的討論方案也是事業(yè)部化，除了管理集團(tuán)可以做代建外，其它的公司都可以來做代建。這個(gè)消息與張亞東在3月20日對此輪組織架構(gòu)調(diào)整的邏輯一致。

但代建可能面臨的問題更加復(fù)雜。按照之前綠城釋放出來的消息，代建預(yù)計(jì)在2018年上市，但此后卻再無進(jìn)展。

上述綠城人士對界面新聞表示，即便到現(xiàn)在，代建業(yè)務(wù)上市的仍然困難重重。首先，中交未必會(huì)同意代建的上市計(jì)劃，如果上市就要擴(kuò)大股本或者引入戰(zhàn)略投資者，中交并不同意這種稀釋代建業(yè)務(wù)股份的方案。其次，按照當(dāng)前張亞東要求各個(gè)子公司都可以做代建的做法，以后關(guān)聯(lián)交易和同業(yè)競爭問題突出，這一調(diào)整方向與代建的上市相悖。

綠城中國在3月22的業(yè)績會(huì)上還表示，將引入新的投資人，擴(kuò)大股本。但一位行業(yè)人士對界面新聞表示，資本逐利，僅靠資本運(yùn)作是救不了一家企業(yè)的。

代建上不了市，變成了百年人壽上市，一年兩次內(nèi)部調(diào)整，綠城調(diào)整之大確實(shí)讓人瞠目結(jié)舌。

近期，綠城中國還試圖取消代建團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)金與項(xiàng)目分紅政策，這直接導(dǎo)致了春節(jié)后十幾位員工的離職。以綠城管理集團(tuán)董事長李軍一則短信，變化“一浪接著一浪，”綠城人能否堅(jiān)守崗位，綠城中國能否重塑一個(gè)穩(wěn)定的管理環(huán)境和更好的發(fā)展空間?故事還沒結(jié)束。

來源:界面新聞

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)

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