這事要從2004年初說起。為了生意上的便利，在當(dāng)年，老周與當(dāng)時(shí)安鄉(xiāng)縣某鄉(xiāng)鎮(zhèn)的糧管站負(fù)責(zé)人老張協(xié)商“購買”站內(nèi)的房屋及土地事宜。

 

　　由于該糧管站內(nèi)的房屋及土地均屬國有資產(chǎn)，老張便明確告知老周，自己無權(quán)辦理房產(chǎn)證及土地證的過戶手續(xù)，而且如果一旦國有資產(chǎn)進(jìn)行處置，老周可以報(bào)名參與拍賣，轉(zhuǎn)讓款可作為預(yù)付款，多退少補(bǔ)。

 

　　老周同意了。隨后，老張代表該糧管站與老周簽訂了《地基轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。老周在支付轉(zhuǎn)讓款5.8萬元后，老張便將糧管站內(nèi)的房屋及土地交付給了老周。

 

　　2014年初，在安鄉(xiāng)縣國有資產(chǎn)集中清理過程中，糧管站的主管部門發(fā)現(xiàn)該事實(shí)，主張收回房屋及土地，但老周認(rèn)為自己已花錢購買且已使用多年，不同意返還，遂引發(fā)爭議。

 

　　案件進(jìn)展

 

　　主管方狀告老周，協(xié)議是否有效成焦點(diǎn)

 

　　房屋主管方多次要求老周騰退房屋未果后，無奈之下，房屋主管方將老周告上了法庭。

 

　　安鄉(xiāng)縣人民法院受理了此案。

 

　　庭審中，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效成為雙方爭議的焦點(diǎn)之一，根據(jù)當(dāng)時(shí)協(xié)議第2條的約定，“……乙方在付清全部轉(zhuǎn)讓現(xiàn)金后即擁有糧店所屬的土地使用權(quán)及現(xiàn)有建筑物的所有權(quán)……”該房產(chǎn)的主管方認(rèn)為，根據(jù)合同法第52條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為協(xié)議無效。對此，老周承認(rèn)，從法律角度上來說轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無效的，同意房產(chǎn)主管方收回土地和房屋，但其應(yīng)當(dāng)退還自己的轉(zhuǎn)讓款。

 

　　但是，房產(chǎn)的主管方認(rèn)為，據(jù)查，當(dāng)年為了促成轉(zhuǎn)讓成功，老張與老周在向自己匯報(bào)時(shí)，是以租賃名義上報(bào)，已付的款項(xiàng)應(yīng)視為其上報(bào)的內(nèi)容，作為租金，不予返還。

　　案件判決

　　轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，轉(zhuǎn)讓款依法返還

 

　　這份轉(zhuǎn)讓協(xié)議究竟有效嗎?

 

　　安鄉(xiāng)縣人民法院審理此案后認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第52條第(五)項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效。

 

　　老周與老張?jiān)诿髦�該房屋及土地系國有資產(chǎn)的情況下，擅自簽訂協(xié)議將其轉(zhuǎn)讓，違反了《國有資產(chǎn)管理法》中有關(guān)國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序的規(guī)定，該協(xié)議依法應(yīng)屬無效。

 

　　而根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

 

　　據(jù)此，安鄉(xiāng)縣法院認(rèn)為，老周與老張當(dāng)年簽訂的地基轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，老周依據(jù)該協(xié)議而占有的房屋及土地依法應(yīng)當(dāng)返還給房產(chǎn)主管方，房產(chǎn)主管方收取的5.8萬元轉(zhuǎn)讓款亦應(yīng)當(dāng)返還給老周。

 

　　至于該房產(chǎn)主管方提出的，這5.8萬元是租金的辯稱，法院認(rèn)為，從轉(zhuǎn)讓協(xié)議及收款收據(jù)來看，雙方確立的法律關(guān)系為買賣合同關(guān)系而非租賃合同關(guān)系，故對該房產(chǎn)主管方的辯稱意見不予支持。

 

　　說 法

 

　　購買不動(dòng)產(chǎn)需謹(jǐn)慎，簽訂協(xié)議應(yīng)依法

 

　　在不動(dòng)產(chǎn)買賣中，買方一定要對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)真審查，最好到房產(chǎn)部門進(jìn)行查詢，在確認(rèn)賣方享有所有權(quán)后再簽訂買賣合同。

 

　　而且，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，如合同雙方當(dāng)事人一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會(huì)公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。有上述情況之一的，合同都屬無效合同。

 

　　另外，國有資產(chǎn)不能私下買賣，如轉(zhuǎn)讓協(xié)議被確認(rèn)無效，經(jīng)濟(jì)損失是小，嚴(yán)重者要承擔(dān)刑事責(zé)任。

 

　　(文章摘自2016年07月13日《常德晚報(bào)》 作者：譚明 通訊員 夏江霞 顧關(guān))

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)

國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓