近三年來(lái)幾乎沒(méi)能以業(yè)績(jī)?nèi)�勝，股價(jià)也鮮少有波動(dòng)，在上海本地地產(chǎn)股中，上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下的中華企業(yè)，除了有最老牌地產(chǎn)國(guó)企的身份外，外界對(duì)其恐怕更多剩下“邊緣”印象。

 

　　近日來(lái)，中華企業(yè)再度站上了資本市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。截至2月17日發(fā)稿，中華企業(yè)股價(jià)創(chuàng)一年來(lái)新高，最高于2月13日?qǐng)?bào)收每股8.1元。

 

　　引入新的第二大股東—央企華潤(rùn)置地(01109.HK，以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)”)的重組方案仍在內(nèi)部繼續(xù)推進(jìn)。在中華企業(yè)本次的重組方案中，需要一步完成投資者的引入和大股東的資產(chǎn)注入。這樣的方案，在國(guó)資改革中本就不常見，亦是被視為刺激股價(jià)上漲的一大因素。

 

　　而市場(chǎng)更為關(guān)注的在于，中華企業(yè)的改革只是上海本輪國(guó)資改革中的一個(gè)案例。事實(shí)上，2017年，上海新一輪的國(guó)資改革浪潮已經(jīng)開始翻滾。2月16日結(jié)束的上海國(guó)資國(guó)企工作會(huì)議傳遞了再確定不過(guò)的信號(hào)。接下來(lái)，上海國(guó)資改革工作的諸多內(nèi)容均與資本市場(chǎng)密切相關(guān)。

 

　　上海國(guó)資的分量，不可小視。按照2016年的數(shù)據(jù)，上海市地方國(guó)企營(yíng)收3.1萬(wàn)億元，利潤(rùn)總額3058億元，資產(chǎn)總額16.8萬(wàn)億元，在全國(guó)省市和計(jì)劃單列市中均排名首位。上海國(guó)資亦是僅次于央企的第二大國(guó)資系統(tǒng)。自2013年12月17日，上海市政府公布“國(guó)資國(guó)企改革20條”以來(lái)，上海擔(dān)當(dāng)著地方國(guó)資國(guó)企改革的“排頭兵”角色。

 

　　那么，在這波洶涌的國(guó)資改革中，上海的15家國(guó)資上市房企，又會(huì)在2017年迎來(lái)哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)?又能給外界怎樣的亮點(diǎn)?

 

　　起底15家國(guó)資上市房企

 

　　每年的上海國(guó)資工作年度工作會(huì)議已經(jīng)是投資的風(fēng)向標(biāo)之一。對(duì)于本次上海國(guó)資改革，場(chǎng)外資本市場(chǎng)給出了正面回應(yīng)。2月16日，滬企改革概念股再度升溫，最高報(bào)2331.31點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高。

 

　　時(shí)代周報(bào)記者的綜合梳理，目前，上海房產(chǎn)國(guó)企上市的有15家，其中實(shí)際控制人為上海市國(guó)資委的7家、浦東新區(qū)國(guó)資委的4家、靜安區(qū)國(guó)資委的2家，以及嘉定區(qū)國(guó)資委、崇明區(qū)國(guó)資委各1家。

 

　　具體來(lái)說(shuō)，上海市國(guó)資委旗下包含光明地產(chǎn)、城投控股、上實(shí)發(fā)展、中華企業(yè)、上海臨港、華鑫股份、綠地控股。

 

　　浦東新區(qū)國(guó)資管轄，陸家嘴、張江高科、浦東金橋、外高橋。

 

　　西藏城投和市北高新歸屬于靜安區(qū)國(guó)資委旗下。剩下的嘉寶集團(tuán)和亞通股份分別隸屬嘉定區(qū)國(guó)資委和崇明區(qū)國(guó)資委。

 

　　不過(guò)，15家之間的對(duì)比差異明顯。從總資產(chǎn)上排列，綠地控股、陸家嘴和光明地產(chǎn)占據(jù)前三位(因部分企業(yè)未公布2016年年報(bào)，全文按照2015年年報(bào)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，下同)，其中綠地控股總資產(chǎn)為6004.4億元絕對(duì)領(lǐng)先，其余兩家為524.5億元和499.2億元。亞通股份最小，僅為25.1億元，是綠地控股的0.42%。

 

　　在營(yíng)業(yè)收入上，前三名分別為2072.6億元的綠地控股、123.9億元的光明地產(chǎn)、79.8億元的城投控股。凈利率的指標(biāo)上，中華企業(yè)-24.9億元排名最末，綠地控股、城投控股和陸家嘴分別以73.8億元、36.1億元和19億元位列前三。

 

　　值得一提的是，在業(yè)務(wù)構(gòu)成中，15家房企不少不以地產(chǎn)為絕對(duì)單一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。一部分房企除了傳統(tǒng)的租賃業(yè)務(wù)、酒店業(yè)務(wù)外，涉獵的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域多樣。例如，綠地控股還包含了大消費(fèi)和金融業(yè)務(wù)，光明地產(chǎn)則以“物流+房產(chǎn)”開發(fā)雙輪驅(qū)動(dòng)，外高橋方面則涉獵了物流、制造業(yè)和進(jìn)出口貿(mào)易，通信服務(wù)在張江高科中占據(jù)了一定的比重，而市北高新、張江高科和上海臨港三家以園區(qū)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

 

　　整體上市和混改的契機(jī)

 

　　事實(shí)上，上市公司已是上海國(guó)企的重要組織形態(tài)。這樣的組織形態(tài)為資本運(yùn)營(yíng)提供極好的平臺(tái)。

 

　　按照安信證券此前的研究，上海國(guó)企改革以2012-2014年、2014-2016年和2016年至今為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，已經(jīng)進(jìn)入了第三個(gè)發(fā)展階段，如何通過(guò)多類型的資本運(yùn)作方式提高國(guó)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，是第三階段的一大任務(wù)和特點(diǎn)。

 

　　在前一輪改革中，上海國(guó)資房企采取的路徑是將內(nèi)部資產(chǎn)重組以實(shí)現(xiàn)整體上市或者核心資產(chǎn)上市。綠地控股、光明地產(chǎn)、上海臨港和城投控股，遵循的就是這樣一個(gè)路徑。

 

　　從上海本次會(huì)議來(lái)看，接下來(lái)，發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)被列為工作首位。而在去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)釋放了信號(hào)，“混合所有制改革是國(guó)企改革的重要突破口”。

 

　　綜合來(lái)看，上海的辦法大致歸為三點(diǎn)：一是推進(jìn)國(guó)有企業(yè)公司制股份制改革，推動(dòng)具備條件的企業(yè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體上市，成為公眾公司;二是加快開放性市場(chǎng)化聯(lián)合重組，支持國(guó)有企業(yè)通過(guò)合資合作、戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式，聚焦產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈，與各類所有制企業(yè)實(shí)施雙向聯(lián)合重組;三是推動(dòng)實(shí)施國(guó)企股權(quán)激勵(lì)和員工持股。

 

　　對(duì)于已經(jīng)實(shí)現(xiàn)整體上市的房企綠地控股和城投控股來(lái)說(shuō)，混改再進(jìn)了一步。2017年，這兩家企業(yè)已經(jīng)被選為首批進(jìn)入上海市員工持股計(jì)劃試點(diǎn)7家企業(yè)中的2家。

 

　　值得一提的是，上海國(guó)資方面已經(jīng)釋放信息，預(yù)計(jì)2017年一些重點(diǎn)國(guó)企的混改將加快推進(jìn)，此前的員工持股試點(diǎn)有望繼續(xù)擴(kuò)大事實(shí)范圍。

 

　　此外，“一企一策”正在被抓緊落實(shí)到上海國(guó)資改革的進(jìn)程中，有媒體報(bào)道指出，對(duì)于一些改革相對(duì)先行的國(guó)企，啟動(dòng)“二次混改”將是今年的重點(diǎn)。另?yè)?jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，不少上海國(guó)資房企自身已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過(guò)程中，比如綠地控股以“大基建、大金融、大消費(fèi)”為另外重要的驅(qū)動(dòng)力。

 

　　在整個(gè)上海國(guó)有資產(chǎn)改革中，除了混改，提高國(guó)有資產(chǎn)證券化水平，國(guó)有集團(tuán)整體上市或者是上市公司資產(chǎn)注入，也備受投資者關(guān)注。

 

　　從目前15家房企的情況來(lái)看，除了已經(jīng)整體上市的企業(yè)外，上實(shí)發(fā)展、市北高新、陸家嘴、中華企業(yè)四家正在進(jìn)行資產(chǎn)整合。典型的案例為上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下的中華企業(yè)引入華潤(rùn)的重組方案。

 

　　而存在資產(chǎn)整合預(yù)期的包含了華鑫股份、亞通股份和西藏城投。具體來(lái)看，華鑫股份本就是上海儀電集團(tuán)的上市地產(chǎn)平臺(tái)，其大股東華鑫置業(yè)目前在上海中心城區(qū)擁有約78萬(wàn)平方米建筑面積的已建成及在建物業(yè)，后續(xù)有資產(chǎn)注入預(yù)期。亞通股份方面盡管盤子較小，但不容忽視的身份是為上海崇明島的地主，崇明大片的土地存在升值的空間。西藏城投除了參與西藏的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之外，公司本身亦在積極對(duì)外收購(gòu)酒店資產(chǎn)強(qiáng)化自身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

 

　　優(yōu)化國(guó)資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)

 

　　“今年，這方面的力度要進(jìn)一步加大”。上海市國(guó)資委主任金興明在2月16日會(huì)上表示。其所指的正是開放性市場(chǎng)化聯(lián)合重組方面的力度。

 

　　上海國(guó)資歷來(lái)重視開放性市場(chǎng)化聯(lián)合重組，去年更在這一領(lǐng)域動(dòng)作頻頻。華鑫股份所在的上海儀電系統(tǒng)對(duì)喜萬(wàn)年集團(tuán)發(fā)起了收購(gòu)、光明地產(chǎn)所在的光明食品集團(tuán)對(duì)新西蘭銀蕨牧場(chǎng)進(jìn)行收購(gòu)，當(dāng)中均以上市公司為平臺(tái)進(jìn)行展開。

 

　　但加大開放性市場(chǎng)化聯(lián)合重組力度的邏輯背后，離不開一套更加健全和完善的國(guó)資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)運(yùn)作機(jī)制和配套制度。

 

　　實(shí)際上，上海是國(guó)內(nèi)最早探索國(guó)資投資運(yùn)營(yíng)公司的區(qū)域之一。2015年初，上海成立上海國(guó)盛與上海國(guó)際兩家國(guó)有資產(chǎn)流動(dòng)平臺(tái)。在持有上市公司股權(quán)方面，上海國(guó)際是以金融類企業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)為輔，并且劃入的資產(chǎn) 類型相對(duì)集中，而上海國(guó)盛則是以產(chǎn)業(yè)類企業(yè)為主。

 

　　目前在平臺(tái)運(yùn)作上，上海交出了不錯(cuò)的成績(jī)表：2016年上海優(yōu)化國(guó)資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，注入價(jià)值300億元的國(guó)有股權(quán)，盤活存量近50億元。

 

　　金興明表示，2017年上海將進(jìn)一步健全完善國(guó)資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的運(yùn)作機(jī)制和配套制度，推動(dòng)新一批流動(dòng)性強(qiáng)、市場(chǎng)價(jià)值大的國(guó)有股權(quán)進(jìn)入國(guó)資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，組合運(yùn)用協(xié)議轉(zhuǎn)讓、大宗交易、發(fā)行可交換債等方式，盤活存量資產(chǎn)，推進(jìn)國(guó)資有序流動(dòng)。

 

　　放諸浦東金橋和張江高科，國(guó)資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)本就是其先天的優(yōu)勢(shì)。具體來(lái)說(shuō)，浦東金橋的控股股東本就定位于政府功能性業(yè)務(wù)運(yùn)行載體，為區(qū)級(jí)國(guó)資流動(dòng)平臺(tái)。張江高科方面亦有成為高科技產(chǎn)業(yè)投資商與科技園區(qū)集成服務(wù)商的任務(wù)。兩者本就存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓至國(guó)資流動(dòng)平臺(tái)的特性。未來(lái)如何更好地進(jìn)行資源優(yōu)化配置亦是題中之義。

 

　　上海國(guó)資手握一手好牌，改革的大幕已經(jīng)拉開，結(jié)果也有待檢驗(yàn)。

 

　　(文章摘自2017年2月21日《 時(shí)代周報(bào)(廣州)》 作者：楊靜)

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